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2017年11月20日 星期一

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肖升东律师

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2005年山东省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》宅基地纠纷

作者:肖升东  时间:2017-04-15  来源:转载  浏览量 0  评论 0   0  1

关于房地产纠纷案件的处理问题。正确、及时地审理好房地产案件,不仅关系到维护房地产市场秩序的问题,同时也关系到社会关系的稳定问题。会议根据法律法规和司法解释的规定,就当前我省审判房地产案件中存在的问题,进行了分析研究,提出了具体处理意见:
  (一)关于合同效力的认定问题。合同效力的认定不仅关系着土地交易关系的稳定和当事人合法权益的保护,而且关系到房地产市场的有序发展。因此,在对合同效力的认定上,会议认为,要与最高人民法院有关房地产司法解释的指导思想保持一致,即不轻易确认合同无效。
1、关于商品房预售合同登记备案的效力问题。根据最高人民法院法释[2003]7号司法解释的规定,人民法院认定商品房买卖合同的效力应审查出卖人是否取得商品房预售许可证明,这是考虑到我国房地产市场目前的实际情况而制定的,当事人在向人民法院起诉前取得商品房预售许可证明的,可视为其具备预售资格。对于商品房预售合同登记备案的问题,从我国现行的有关不动产登记的立法规定看,商品房预售合同的登记备案,属于房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施,不是确认合同效力的必要条件,当事人以商品房预售合同未办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。 
2、关于土地使用权转让合同效力的认定。根据《合同法》及最高人民法院法释[2005]5号司法解释的规定,转让方转让土地使用权应当取得土地使用权证书,所签订的土地使用权转让合同是有效的。在当事人向人民法院起诉前,仍未取得土地使用权,或仍未获得有批准权的人民政府批准的,其所订立的转让合同应认定为无效。对此,我们应当严格掌握。
3、关于房地产开发企业的经营资格对合同效力的影响问题。房地产经营资格是用来证明房地产开发企业开发经营能力和资信度的证明,审核和发放房地产企业的营业执照,是国家用来管理、控制和监督房地产业发展的重要手段。是否具备房地产开发经营的资格,是开发房地产的必要条件,也是房地产开发企业对外承担责任的基本条件。在审判实践中,不能因为过分强调投资者的利益而取消国家的监督管理,对于当事人无房地产经营资格的,应确认合同无效。
 (二)关于商品房数次买卖的处理问题。当前我国民事立法采用的是债权形式主义的物权变动模式,即当事人之间存在着有效的债权合同并办理了交付或者登记手续,才能产生物权变动的法律效果。出卖人将商品房数次出卖所签订的合同,不违反法律的禁止性规定,均应当是有效的合同。在此情形下,先办理商品房登记手续的买受人取得商品房的所有权;其次是出卖人先行交付,买受人已经合法取得商品房的买受人取得商品房的所有权,但出卖人和买受人之间恶意串通的除外;如果数买受人均未占有房屋,依法成立在先的买卖合同的买受人请求履行合同的请求应予以支持。
  (三)关于农村私有房屋买卖合同的效力问题。《土地管理法》第六十二条规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,宅基地是农民的重要财产权利,严禁宅基地进入市场进行交易。由于宅基地关系到农民的基本居住条件,所以获得农村宅基地要受农业人口身份上的限制,只有具有农村户口的人才能在本集体所有土地范围内申请宅基地。由于农村房屋的转让必然导致宅基地使用权的转移,依据当前我国的土地法律和政策,结合审判实践经验,会议认为,农村私有房屋买卖合同的效力应以认定无效为原则,以认定有效为例外。只有房屋买卖的双方均是同一集体经济组织的成员的,可以认定合同有效。
  (四)关于房屋租赁合同纠纷中的有关问题。
1、关于房屋租赁许可证对租赁合同的影响问题。依据《合同法》以及最高人民法院关于适用合同法有关司法解释的规定,合同只要不违反法律的规定,是双方真实意思表示,就应当认定其效力。《城市房地产管理法》第五十三条的规定向有关部门登记备案,属于政府对房屋的一种管理行为。出租人没有办理房屋出租批准登记手续,不影响租赁合同效力。
2、关于承租人优先购买权的处理问题。根据承租人优先购买权的性质,结合司法实践经验。会议认为,出租人出卖租赁房屋,侵犯承租人优先购买权的,法院应判决其与第三人之间的买卖合同无效,以恢复出租人与承租人合法的房屋租赁关系,但不能判令出卖人直接按照与第三人约定的同等条件与承租人签订买卖合同。通过无效之诉,按照“买卖不破租赁”的原则,承租人的利益同样可以得到应有的保护。
3、关于优先购买权“同等条件”的理解问题。对法律规定的“同等条件”应当作宽泛理解,不仅包括价格条件,而且也包括付款条件以及出卖人提出的其他条件等。
  (五)关于房屋拆迁纠纷的处理问题。审理房屋拆迁纠纷案件,对拆迁人与被拆迁人达成的房屋拆迁协议,属于平等主体之间的民事纠纷,应依据国务院《房屋拆迁管理条例》为依据确认其效力。对于拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁协议的房屋拆迁纠纷,一方当事人以另一方当事人为被告提起民事诉讼,要求对方当事人按照当地政府颁布的拆迁政策规定的标准履行拆迁安置义务的,不属于民事案件的受理范围。人民法院应当依据民事诉讼法的规定,告知当事人向当地人民政府申请裁决,当事人坚持起诉的,应当驳回其起诉。因历史遗留的落实政策房屋拆迁纠纷、因行政指令而调整划拨、机构撤并分合引起的房屋拆迁纠纷、因单位内部建房拆迁引起的纠纷等,均不属于人民法院民事案件的受理范围,应由政府有关部门解决。
  (六)关于房改房屋纠纷的处理问题。从国家关于住房制度改革的政策规定来看,房改房在法律属性上实质就是将原来出租给职工的住房改为出卖给职工个人,即由原来的租赁法律关系转为买卖法律关系,是一种特殊的房屋买卖合同。其与一般房屋买卖合同有所不同的是,房改房的合同除当事人自行约定的内容外,还要受到房改政策的制约,不完全等同于以市场价格支付对价。由于房改的买卖合同涉及到我国现行的房改政策,所以因房改引发的纠纷,法院是否应当作为民事案件受理,一直是审判实践中有争论的问题。会议认为,涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷的,人民法院是否应当受理,应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的事项是房屋买卖,属于平等民事主体之间的权益纠纷(如追索购房定金、购房款、办理过户手续及产权证书等),人民法院应当受理;如果当事人争议的事项为是否适用房改政策以及如何适用房改政策的(如职工是否应当参加房改、如何计算优惠条件等),不属于民事权益纠纷,人民法院不宜作为民事案件受理。



山东省高级人民法院

2008年民事审判工作会议纪要

关于房地产案件和《物权法》适用中若干问题的处理

    会议认为,《物权法》作为我国调整平等主体之间财产关系的重要法律,对于维护市场交易安全和民事主体的财产权利具有非常重要的意义。全省各级人民法院都要认真学习《物权法》的立法精神和具体规定,加强《物权法》适用的研究,及时调整审判思路,将《物权法》的各项规定落实到审判工作中去。正确审理好房地产案件不仅关系到房地产市场秩序,同时也关系到社会稳定。在当前房地产市场受到金融危机影响的情况下,审理房地产案件更要注重法律效果和社会效果的有机结合,以裁判手段保障房地产市场的健康发展,维护房地产市场的正常秩序。根据《物权法》的规定和当前房地产市场的实际情况,会议对房地产案件处理中的有关问题达成一些倾向性意见。

(一)关于房地产合同效力的认定问题。鼓励交易,维护交易安全是合同法、物权法的重要精神,实践中要谨慎正确地认定房地产合同的效力,防止出现阻碍合法交易的后果。一是根据最高人民法院关于适用合同法司法解释的规定,人民法院只能依据法律和行政法规来认定合同效力,而不能直接援引地方性法规和行政规章作为判断合同效力的依据。如果违反地方性法规或者部门规章将导致损害社会公共利益的,可以根据《合同法》第五十二条第(四)项的规定,以损害社会公共利益为由确认合同无效;二是只要违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。根据最高人民法院近几年颁布的几个司法解释的精神,强制性规定包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范,此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为,但并否认该行为在民法上的效力。效力性规范规定是指法律及行政法规明确规定违反该类规定将导致合同无效的规范,或者虽未明确规定违反之后将导致合同无效,但若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益的规范,此类规范旨在否定其在民法上的效力,因此,只要违反效力性的强制性规范的,才应当认定房地产合同无效;三是根据《物权法》关于债权效力与物权效力相区分的原则,根据该原则,房地产合同效力的认定要依据合同法的规定,而房地产的物权变动则受物权法的规制,房地产合同的效力不受房地产变动要件的影响。

(二)关于房地产合同中违约金制度的适用问题。房地产合同中适用违约金的情形比较多,但审判实践中对于违约金的性质、违约金过高的主张方式、判断标准以及如何调整等问题认识不一。《合同法》第一百一十四条等规定已经确定违约金具有补偿和惩罚的双重性质,但以赔偿守约方的损失为主要功能,而非严厉惩罚违约方。由于支付违约金是违约方承担民事责任的主要方式之一,因此对数额过高的违约金条款,人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整,对于当事人未提出调整违约金请求的,人民法院不得主动援引合同法的规定干预合同的明确约定;关于当事人申请调整违约金的方式问题,人民法院对当事人主张的方式不宜苛刻要求,当事人可以通过反诉的方式提出,也可以通过抗辩的方式主张,均可视为当事人提出申请;关于违约金过高的认定标准问题,应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素,由人民法院根据公平原则、诚实信用原则予以衡量。

(三)关于城镇居民购买农村村民私有房屋和“小产权房”的效力问题。宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权,与物权人特定的身份具有密切的联系。对于建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的买卖问题,我国法律包括物权法均没有明确规定,因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理,严禁炒卖土地的通知》第二条第2款规定,“农村的住宅不得向城市居民出售”;2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调,“加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地”。法律也明确规定禁止农村宅基地随意转让和抵押,可见,国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物,因此,人民法院应当按照《2005年全省民事审判工作座谈会纪要》的意见,据此认定城镇居民与农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同,不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。

    对于本集体经济组织之外的其他集体经济组织成员购买农村居民宅基地和住宅的,应当如何处理,法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质,且是本集体经济组织成员无偿取得的,由此,取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员,否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制,因此,对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的,原则上也应当确认为无效。

    对于农村集体经济组织自行开发的“小产权房”的买卖问题,按照我国现行房地产管理法规的规定,我国集体所有的土地在未办理国家征收手续转为国有土地之前,禁止进入房地产市场,由此,集体经济组织开发“小产权房”的行为是不受法律保护的,买卖“小产权房”合同实质上变相买卖农村宅基地,也不可能办理物权变动手续,因此,“小产权房”的买卖合同也应当认定为无效。

(四)关于涉及房改政策的房屋买卖合同应否受理的问题。我国住房制度改革是一项政策性强、涉及面广的系统工程,涉及房改政策的房屋买卖合同纠纷是否由人民法院受理,应当结合当事人提出的诉讼请求作出判断。如果当事人争议的核心和焦点是房改房的买卖问题,属于平等主体之间的民事权益之争,处理时涉及房改政策的,人民法院应当受理;如果当事人争议的核心和焦点在于是否适用房改政策或者如何适用房改政策,则不属于民事权益之争,不符合《民事诉讼法》第一百零八条规定的起诉条件,人民法院不作为民事案件受理。

(五)关于商品房买卖合同中的买受人请求出卖人办理物权变动手续是否适用诉讼时效的问题。在商品房买卖中,如果出卖人已经将商品房实际交付给买受人,买受人亦实现了对商品房的占有,此时买受人请求出卖人转移房屋所有权、办理商品房产权登记手续的请求权具有物权属性,依据《物权法》的规定不适用《民法通则》关于诉讼时效的规定。

(六)关于承租人优先购买权的性质和效力问题。传统审判实践中,承租人的优先购买权被视为一种准物权性质的民事权利,具有物权效力的表象,对于出租人侵害承租人的优先购买权出卖租赁房屋的,人民法院一般会根据承租人的请求确认出租人与第三人之间的房屋买卖合同无效。《物权法》实施后,根据物权法定原则,承租人的优先购买权没有被规定为一种物权,而是一种债权,也就不具有对抗第三人的效力,因此,出租人违反优先购买权的规定而将租赁房屋出卖给第三人的,承租人与第三人之间的房屋买卖合同只要不违反法律的强制性规定,不宜确认为无效。对于承租人的权利可以通过“买卖不破租赁”的规则加以保护;对于出租人违反《合同法》第二百三十条的规定,没有在出卖之前的合理期限内通知承租人的,出租人应当承担合同法上的责任。

(七)关于《城市房地产管理法》第三十七、三十八条规定的适用问题。《城市房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得土地使用权转让的具体条件,该条件是行政管理部门对不符合规定条件的土地在办理土地使用权权属变更登记问题上作出的具有行政管理性质的规范,而非针对土地使用权转让合同的效力性规范和强制性规定,因此,依据《物权法》关于不动产物权变动的区分原则,对不符合《城市房地产管理法》第三十七、三十八条规定的转让条件的国有土地使用权转让合同不宜确认无效;对于签订合同时转让方没有取得国有土地使用权证书的,属于效力待定合同,如果起诉前以出让方式取得的土地使用权证书的,或者以划拨方式取得的国有土地使用权经有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效;对于转让方是否已经交纳或全部交纳了土地出让金的,则属于土地管理部门与转让方之间的法律关系,不影响转让合同的效力。

(八)关于《物权法》规定的异议登记和登记机构赔偿诉讼应否受理的问题。我国《物权法》明确规定建立统一的不动产登记制度,在法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前,按照现行的法律规定,不动产物权变动的登记仍是行政管理部门的法定职责,在最高人民法院司法解释没有明确规定的情况下,人民法院不宜将异议登记和登记机构赔偿引起的诉讼作为民事案件受理。

(九)关于征收案件的受理问题。根据《物权法》第四十二条的规定,因征收行为引起的纠纷如何受理的问题应当区分不同情形:一是当事人之间具有书面征地补偿合同或者拆迁补偿合同,合同中对支付征地补偿或者拆迁补偿的数额有明确约定,被征收个人或者被拆迁人请求征收人或者拆迁人履行补偿合同的,此种情形下属于平等主体之间的民事权益争议,应当作为民事案件受理,但如果补偿合同一方的主体是政府的,不应作为民事案件受理;二是当事人之间没有签订书面补偿合同,被征收人或者被拆迁人请求征收人或者拆迁人支付补偿费用,或者增加补偿数额,或者请求安排社会保障费用的,此种情形下,被征收人或者被拆迁人与征收人或者拆迁人之间没有发生民事权利义务关系,不应作为民事案件受理。

(十)关于业主撤销权的行使问题。《物权法》第七十八条规定:“业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”物权法一方面规定了物业小区管理的基本形式,明确了业主大会或者业主委员会的决定对住宅小区全体业主具有约束力,同时又设计了业主权益受到损害时可以撤销业主大会或者业主委员会决定的诉讼制度。人民法院受理业主撤销权纠纷,应当审查业主的身份,将行使撤销权的业主应当限定在住宅小区内的房屋所有权人,其他的房屋使用人不能行使业主撤销权;人民法院对业主的申请仅仅作出是否撤销的裁判,不应涉及其他问题。




2011年山东省高级人民法院

《全省民事审判工作座谈会纪要》




二、关于房地产纠纷案件

会议认为,近年来,为稳定房地产市场,保障房地产业的健康发展,我国加强了对房地产市场的宏观调控,先后采取了紧缩银根、提高商品房首付比例、限制按揭贷款和控制购房数量等调控政策。这是党和国家应对国际金融危机的影响,促进经济平稳较快发展的重大战略决策,也是人民法院房地产纠纷案件审判工作面临的全局大局。全省各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义,准确把握宏观经济形势发生的客观变化,在法律和国家政策规定的框架内,妥善审理好各类房地产案件,为国家宏观调控政策的实施提供司法保障。会议认为,对国家房地产宏观调控政策实施中发生的房地产纠纷,要依法受理、妥善处理,对目前部分法院采取的因房地产宏观调控政策实施引发的房地产纠纷案件不受理、受理后不审理等作法要认真纠正,防止矛盾激化;对于因国家信贷政策变化导致买受人丧失履约能力、因限购措施导致合同无法履行的情形,应依据合同法的规定和合同的约定,依法变更或者解除合同,并根据案件的具体情况,辅之以返还原物、折价补偿和赔偿损失等,切实保护当事人合法权益;对于因买卖在集体所有的土地上开发的“小产权房”而引发的纠纷案件,要严格贯彻国家的公共政策和诚信交易秩序,依法确认“小产权房”买卖合同无效,并通过出卖人承担缔约过失责任等方式避免当事人之间利益关系失衡。在国际金融危机影响尚未完全消退、房地产市场宏观调控不断强化的背景下,应当准确把握宏观经济形势对房地产市场的客观变化,依法保护守法履约行为,制裁违约行为,保护消费者合法权益;依法规制房地产开发行为,制裁哄抬房价、捂盘惜售、欺诈消费者等违法行为。要充分发挥人民法院权利保障和纠纷终结的审判职能作用,注重运用原则性与灵活性相结合、社会效果与法律效果相结合、调解与判决相结合的方法,妥善化解房地产市场中发生的矛盾纠纷,促进房地产市场健康持续发展。要加强对当前形势下房地产纠纷案件审判工作中新情况、新问题的调查研究,密切关切国内外经济形势的发展变化对房地产业的影响以及可能引发的纠纷案件,及时提出应对的司法对策。

(一)关于以协议方式签订的土地使用权出让合同的效力问题

依据《城市房地产管理法》第12条的规定,土地使用权出让,可以采取拍卖、招标的方式,也可以采取双方协议的方式。根据这一规定,协议是土地使用权出让的一种法定方式。2002年7月1日,国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第11条规定,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖、挂牌等公开的方式出让,禁止以协议方式出让经营性用地。《物权法》第137条第2款也作了相似的规定。国土资源部的规定属于国家政策的范畴。根据上述规定,结合最高人民法院有关会议精神,2002年7月1日之后,凡是以协议方式签订的经营性建设用地使用权出让合同应依法认定为无效,但7月1日之前已经政府有关部门前置审批或者签订土地使用权出让合同的除外。

(二)关于集体土地以租代征合同的效力问题

所谓以租代征,是指土地使用者与农村集体经济组织直接签订土地租赁合同,以承租的方式占有使用农村集体土地进行开发建设。以租代征是名为租赁,实为征收的违法行为,违反了我国土地管理法的强制性规定,除符合《土地管理法》第63条规定的情形外,应依法认定土地租赁合同无效。

(三)未取得不动产权属证书的房屋买卖合同的效力问题

《城市房地产管理法》第38、39条的规定是法律限制未依法登记取得权属证书的房屋转让的管理性规范,而非效力性规范,未取得权属证书的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定,应依法认定有效,如果第三人主张房屋所有权导致房屋买卖合同不能履行的,出卖人应当承担权利瑕疵担保责任。

(四)关于因信贷政策变化导致商品房买卖合同不能履行的处理问题

国家为遏制房地产价格的过快上涨,先后采取一系列宏观调控政策,其中以提高商品房款首付比例和贷款利率为主要内容的信贷政策的变化对商品房买卖合同的履行影响比较大。对于买受人以按揭贷款方式支付购房款的商品房买卖合同履行中,如买受人有证据举证证明确因信贷政策的变化而不能办理合同约定的按揭贷款,且双方对付款方式无法协商变更,而请求解除商品房买卖合同的,可予以支持。但合同有明确约定的除外。

(五)关于因限购政策导致商品房买卖不能发生物权效力的处理问题

为控制房地产价格的过快上涨,许多地方人民政府根据2010年4月17日国务院颁布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发〔2010〕10号)的规定,出台了相应的限购政策,对购房人购买房屋的套数进行限制,因此,在审理商品房买卖合同纠纷案件中应当注意对限购政策的适用。商品房买卖合同签订后,对于房屋买受人有证据证明确因限购政策的实施无法办理房屋所有权变更登记的,而请求与出卖人解除合同的,可予以支持,但合同有明确约定的除外。

地方人民政府没有出台相应限购政策的,房屋买受人不得以限购政策的实施为由请求解除合同。

(六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题

依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定,房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。根据上述规定,验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件,但对验收合格的标准,司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定,房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请,由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收,因此,商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为,房屋的验收合格,除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外,还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要,因此,出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。

(七)未取得商品房预售许可证明的商品房认购书的效力问题

依据城市房地产管理法和最高人民法院相关司法解释的规定,出卖人预售商品房必须取得商品房预售许可证明,未取得预售许可证明的商品房买卖合同应依法认定为无效。商品房认购书是一种预约合同,是双方当事人为将来签订作为本约合同的商品房买卖合同所作出的一种承诺,并非正式的商品房预售行为。由于商品房认购书并非商品房买卖合同,故出卖人未取得商品房预售许可证明,不影响商品房认购书的法律效力。但依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条的规定,如商品房认购书已经具备了商品房买卖合同的实质性内容,此种情形下,商品房认购书不应当认定为预约合同,而是商品房买卖合同,出卖人未取得预售许可证明的,该商品房认购书应依法认定无效。

(八)关于商品房买卖合同解除后的损失赔偿问题

依据《合同法》第97、113条的规定,合同解除后,当事人有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。商品房买卖合同因一方违约被解除的,守约方有权要求违约方赔偿因合同解除造成的损失,损失的范围包括积极损失和可得利益损失。如因出卖人的原因导致合同解除的,买受人请求出卖人赔偿损失的范围是纠纷发生时讼争房屋的现实价值与合同约定价格之间的差价。

(九)关于出租人出租抵押房屋合同的效力认定问题

在房屋上设定抵押权后,能否进行出租,我国现行法律、行政法规没有明确规定,一般认为,房屋被抵押后,抵押权实现之前,出租人将抵押房屋租赁给承租人使用不违反法律、行政法规的强制性规定,且不影响房屋的正常使用,完全可以实现签订租赁合同的目的,应当认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同是有效的,但出租人负有对租赁物的权利瑕疵担保义务,如出租人未履行该义务,承租人有权行使合同解除权,并要求出租人承担违约责任。

(十)关于房屋买卖中“黑白合同”的认定问题

房地产交易中,有些当事人为规避国家税收法律和税收监管,出卖人和买受人通常签订两份价格不同的买卖合同,其中用一份价格较低的合同到有关行政主管部门备案,另一份价格较高的合同为真实的交易价格并实际履行的合同。出卖人与买受人签订两份价格不一致的房屋买卖合同,应以双方实际履行的合同确定各自的权利义务。

(十一)关于以房抵债合同的效力问题

在房地产开发或者建设工程施工中,由于无力支付开发费用或者工程价款,开发商以已经建成或者在建的房屋抵偿所欠的债务。以房抵债的协议既是当事人之间履行债务的一种方式,也是双方就如何履行原债务达成的新协议,只要该协议不具有《合同法》第52条规定的无效合同的情形,应依法认定有效,双方应诚信履行协议。抵债的房屋是否办理所有权变更手续不影响以房抵债协议的效力。



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